О пользе онлайновых оценок квартир и других объектов недвижимости

 

(обновленный список онлайн-сервисов  по состоянию на март 2012 года см. здесь)

 

Ниже в таблице я собрал известные мне онлайновые сервисы, позволяющие оценить текущую рыночную стоимость квартиры в г.Киеве.

Прежде всего, хочу выразить благодарность авторам и владельцам этих сервисов за их труд и желание упростить жизнь участникам рынка. При всех различиях в подходах к оценке объектов, реализованных в данных сервисах, их объединяет одно очень важное свойство: они реальны, доступны и бесплатны.

 

В столбце «Оценка» я привел оценочную стоимость тестового объекта, полученную с помощью каждого из этих инструментов. Для удобства визуального восприятия данные таблицы отсортированы в порядке возрастания величины оценки.

 

* Объект тестовой оценки (вымышленный):  трехкомнатная квартира в Киеве по адресу  ул.Героев Днепра, №45, возле метро, серия 96, дом панельный, 5 этаж, хороший ремонт трехлетней давности, стеклопакеты, кондиционер, «ламинат», балкон и лоджия застеклены, встроенные шкафы и кухня, импортная сантехника, подъезд  аккуратный, рядом парковка. Дата расчета (оценки): 10-03-2010.

 

В общем-то, опробовав каждый из сервисов и сравнив их между собой, приходишь к выводу, что каждый из них по-своему несовершенен, впрочем, как и все в этом мире. В одном случае  используется ограниченный набор параметров для описания объекта, в другом случае объем обрабатываемых данных явно не достаточен для того, чтобы делать более-менее точный статистический вывод.

 

Не буду столь уж категоричным в своих суждениях и выводах, поскольку в действительности мне не известны реальные алгоритмы обработки данных в этих сервисах. Тем не менее, сложилось впечатление, что все они работают примерно по одной и той же схеме: по запросу пользователя в базе данных отбираются объекты, соответствующие этому запросу, после чего усредняются их ценовые показатели и результат выдается в качестве рекомендации.

 

Именно так мы поступаем, когда пытаемся вручную сделать оценку какого-то объекта (продаваемого или покупаемого). Полагаю, что для автоматизированной обработки данных такой подход несколько простоват, он не может учесть множество взаимосвязанных факторов, влияющих на формирование цены.

 

Ивсе-таки, из приведенных в таблице данных можно получить очень важный для себя вывод: интересующий нас объект может стоить где-то в интервале от 120 до 175 тыс. у.е.

Несмотря на значительные расхождения в оценках подобная информация уже имеет явную пользу. Что очень существенно, оценки можно делать не отходя от своего компьютера и при этом нет необходимости звонить в различные агентства с просьбой определить стоимость квартиры. Результат экспресс-оценки, сделанной работниками агентств, будет таким же.

 

Дальше начинается торг. И поскольку рассматриваемая  информация доступна всем участникам рынка, а цели у Продавца и Покупателя диаметрально противоположны, думаю, что при таком расхождении в оценках сторонам будет сложно договориться. Совершенно очевидно, что продавец будет ориентироваться на верхнюю границу интервала (175), а покупатель – на нижнюю (120). Расхождение в 55 тыс.у.е. (!!) слишком велико для подобного объекта недвижимости.

 

О том, какие факторы влияют на рыночную цену объекта и как получить более точную оценку, читайте здесь.

 

Забегая вперед, скажу, что для рассматриваемого выше примера оценка стоимости будет на уровне 154-155 тыс.у.е. И еще одно очень важное обстоятельство, на которое необходимо обратить внимание, состоит в том, что все эти оценки получаются из анализа рекламных цен предлагаемых к продаже квартир. Реальная цена продажи/покупки будет иной, но об этом речь пойдет позже.

 

Автор: Александр Волков

 

P.S.

На сайте Консалтинговой компании «SV Development» есть онлайновая оценка стоимости не только квартир в Киеве, но также домов, дач  и земли в Киевской области. На мой взгляд, этот сервис пока что уникален.