Значимые факторы модели


Выбор значимых факторов для построения модели «МКС жилье»


Ниже в таблице приведены данные о корреляционной зависимости рекламной цены 1 кв.м квартиры в Киеве (вторичный рынок) от различных факторов влияния (характеристик, свойств). Изначально исследовались и другие параметры, но степень их влияния очень мала и потому они здесь не приводятся.


Стоит отметить, что цена объекта существенно зависит от близости к станции метро. Однако из-за отсутствия в исходных данных номеров домов исследовать такую зависимость не представляется возможным и при применении модели необходимо выполнять корректировку результатов с учетом этого фактора.


Дата расчета

Факторы влияния на удельную цену квартиры в г.Киеве

Кол. комн.

Адм. район

Истор район

Улица

Этаж

Материал стен

Пл. общ.

Пл. жил.

Пл. кухни

Январь 2004 года

0,10

0,61

0,74

0,85

0,07

0,33

0,30

0,29

0,32

Декабрь 2009 года

0,20

0,60

0,73

0,82

0,04

0,30

0,30

0,21

0,13

Июнь 2010 года 0,25 0,64 0,81 0,91 0,03 0,36 0,34 0,26 0,12

Условные обозначения

Очень высокое влияние

Значимое влияние

Низкое влияние


Здесь:

Кол. комн. / количество комнат в квартире;

Адм. район / административный район города (например, Печерский, Подольский, Оболонский);

Истор район / исторический район / микрорайон / массив (например, Оболонь, Шулявка, Теремки, Липки, Виноградарь, Подол);

Улица / улица, на которой расположен дом;

Этаж / этаж, на котором располагается квартира (первый, последний, не первый и не последний);

Материал стен / материал, из которого изготовлены стены дома (кирпич, панель, керамзитобетон, монолит);

Пл. общ. / общая площадь квартиры;

Пл. жил. / жилая площадь квартиры;

Пл. кухни / площадь кухни.


В таблице представлены коэффициенты корреляции удельной стоимости квартир в г.Киеве (цена 1кв.м) и различных факторов, влияющих на эту стоимость. Чем ближе соответствующее значение к единице (1), тем выше зависимость цены от фактора влияния.


Из приведенных данных видно, что:

  • месторасположение квартиры (дома) является наиболее значимым фактором, влияющим на стоимость квартиры. Причем, чем точнее позиционирование на местности (оценка по «улице»), тем эта зависимость выше.  За 6 лет степень влияния этих параметров практически не изменилась;
  • степень влияния на удельную стоимость таких факторов, как:  материал стен, общая и жилая площадь квартиры, количество комнат —  находится примерно на одном и том же уровне и рассматривается как значимая. За 6 лет влияние размера жилой площади и особенно размера кухни уменьшилось. А вот степень влияния комнатности квартиры на удельную стоимость возросло вдвое до уровня значимого;
  • этаж, на котором расположена квартира, оказывает очень слабое влияние на удельную стоимость квартиры. За 6 лет степень этого влияния практически не изменилась.


Вывод:

для адекватной оценки рекламной стоимости квартиры в г.Киеве достаточно найти зависимость удельной стоимости (цены 1 кв.м) от таких параметров, как:

  1. месторасположение квартиры/дома (административный район; исторический район, микрорайон, массив);
  2. количество комнат в квартире;
  3. материал стен;
  4. общая площадь квартиры;
  5. жилая площадь квартиры.


Такая зависимость представляется в виде формулы расчета удельной стоимости квартиры исходя из конкретных значений указанных выше параметров. Зная удельную стоимость и общую площадь квартиры, несложно определить ее стоимость в целом.

Для поиска формулы применяются математические методы Множественного (или Многофакторного) Регрессионного Анализа.


В действительности, люди интуитивно оценивают жилье по значительно большему количеству параметров. Еще в 70-х годах прошлого столетия советские социологи выделяли около 150 параметров влияния. А ученые Великобритании в настоящее время при оценке домовладений сформулировали более 300 параметров. Однако люди не в состоянии учесть такое количество факторов при оценке недвижимости и руководствуются только наиболее значимыми из них.


Тем не менее, когда человек просматривает конкретные варианты жилья (квартиры, дома, дачи), он интуитивно руководствуется всем набором параметров и отбирает для себя лучшее предложение в заданном ценовом диапазоне.  Кроме того, его личные ощущения проявляются и во время торга.


Совершенно очевидно, что определив указанную выше формулу расчета (модель) можно достаточно просто в считанные минуты  произвести оценку практически любого количества объектов. Причем точность таких оценок достаточно высока. Именно этим и объясняется распространенность подобной методики в зарубежных странах.


Автор: Александр Волков


Данный материал публикуется впервые. Цитирование содержания допускается при строгом соблюдении правил раздела «Условия использования cайта ВАЛУАР»