Теория оценки


Немного из теории оценки недвижимости


Наиболее часто оценка недвижимого имущества бывает нужна в случаях, когда объекты недвижимости вовлекаются в гражданский оборот, то есть в случаях их купли-продажи, дарения, взноса в уставный капитал юридического лица, оформления наследства или залога (ипотеки). Но существуют и случаи, когда необходимость оценки недвижимости не вызвана непосредственно сменой собственника или изменением в праве на рассматриваемый объект. Примером таких случаев могут служить оценка объектов недвижимости для определения налогооблагаемой базы или оценка для целей управления стоимостью.


Для расчета стоимости недвижимости оценщик может применять разные методы (подходы) оценки. Выбор методов диктуется, прежде всего, целями и задачами оценки, а также наличием или отсутствием необходимой информации.


Затратный подход

Затраты на создание объекта определяют его стоимость – в этом заключается суть так называемого «затратного» (т.е. основанного на расчете затрат) подхода к оценке недвижимости. Действительно, инвестор не продаст, например, здание за сумму, меньшую чем сумма затрат на строительство этого здания плюс среднеотраслевая норма прибыли на инвестиции. В то же время, покупатель вряд ли купит это здание за сумму, существенно (т.е. больше чем на среднеотраслевую норму прибыли) превосходящую затраты на строительство этого здания – ведь тогда становится выгодным просто построить аналогичное здание. Таким образом, считается, что действующие каждый в своих интересах продавец и покупатель сойдутся в цене на здание, примерно равной сумме затрат на строительство здания плюс разумная прибыль инвестора за инвестиции в строительство. Данная величина цены и считается рыночной стоимостью объекта, полученной с помощью затратного подхода к оценке.


Доходный подход

Для оценки коммерческой (т.е. предназначенной непосредственно для извлечения дохода) недвижимости хорошо работает так называемый «доходный» подход — совокупность оценочных методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования недвижимого имущества.

Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости. При этом предполагается, что для данного покупателя важна не недвижимость как таковая, а право получения будущих доходов от владения этой недвижимостью. Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Для простоты восприятия под будущими доходами здесь можно понимать совокупность доходов от эксплуатации (например, в виде арендной платы) плюс доход от реализации объекта (цена продажи, например, через год). Для полноты картины неплохо бы из этой суммы убрать издержки (например: затраты на капитальный и текущий ремонты, оборудование; налоги, связанные со сдачей объекта  в аренду). В результате получится рыночная цена, выше которой покупатель никогда не поднимется.


Сравнительный подход

Сравнительный подход, который еще иногда называют «рыночным» — это совокупность методов оценки недвижимого имущества, основанных на сравнении с объектами — аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах продажи или предложения. Объектом — аналогом называется объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При применении сравнительного подхода рассматриваются аналогичные оцениваемому объекты недвижимости, которые были проданы или, по крайней мере, предложены на продажу. Затем делаются поправки (корректировки) на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами, т.к. очень трудно найти два абсолютно похожих объекта. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта, если бы он предлагался для продажи на открытом, конкурентном рынке.


Преимущество сравнительного подхода заключается в использовании фактической рыночной информации, а не прогнозных данных, которые имеют известную неопределенность. Но для реализации данного подхода необходима достоверная и детальная рыночная информация по группе объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому.


По материалам компании Старт-Альянс, опубликованных на сайте «Инвестиции для новичков»

P.S.

В интернете сейчас можно найти достаточно много материалов, касающихся оценки имущества, в том числе и недвижимости.  Заинтересованный читатель сделает это без особого труда.

Приведенные выше выдержки, на мой взгляд, наиболее краткие и понятные.