Оплата услуг риэлторов за рубежом и другие дополнительные затраты

Совершенно очевидно, что при совершении сделок купли-продажи недвижимости помимо оплаты стоимости самого объекта каждая из сторон несет еще какие-то расходы. О наиболее значительных расходах как раз и идет речь ниже.

К дополнительным расходам можно смело отнести оплату риэлторских комиссионных, налогов, оплату услуг нотариуса и т.п. Учитывая масштабы сделки, пренебрегать такими факторам влияния не стоит, потому как можно столкнуться с серьезными финансовыми проблемами.

Я всегда обращал внимание своих клиентов на необходимость предварительной оценки совокупных расходов и доходов по сделке.

Действительно, в чем смысл заявлять на весь мир о продаже своей недвижимости, если не понятно, каков ожидается результат и насколько он сопоставим с реальными целями продажи?

Каков смысл тратить время и силы на поиск и просмотр объектов (квартир, домов, дач), если нет ясности в том, удастся ли оплатить желаемый объект и связанные с этим приобретением дополнительные расходы?

Что касается Украины, то здесь все понятно. Однако, мне всегда было любопытно, как формируются дополнительные затраты в других странах? Результаты поиска и обработки информации по этому вопросу я свел в таблицу, с помощью которой удалось сделать некоторые сопоставления и выводы.

Средние показатели дополнительных затрат

по сделкам купли-продажи недвижимости в разных странах мира

№ п/п Страна Комиссионные выплаты, % НДС или аналог Средние показатели доп. затрат по сделке
Продавец Покупатель Всего Распределение затрат, доли от общих
от до от до Продавец Покупатель
1 Литва 1,5 3,0 18,0 3,7% 0,7 0,3
2 Словакия 2,0 5,0 3,8% 0,0 1,0
3 Эстония 2,0 4,0 4,0% 0,0 1,0
4 Норвегия 1,0 2,5 24,0 4,7% 0,0 1,0
5 Новая Зеландия 3,5 4,0 12,5 5,0% 0,9 0,1
6 Латвия 2,0 5,0 6,0% 0,6 0,4
7 Швеция 3,0 5,0 6,0% 0,7 0,3
8 Украина* 3,0 5,0 6,0% 0,7 0,3
9 Великобритания 2,0 3,5 17,5 6,1% 0,5 0,5
10 Швейцария 3,0 5,0 7,6 6,2% 0,7 0,3
11 Аргентина 3,0 4,0 21,0 7,2% 0,2 0,8
12 Польша 3,0 3,0 7,7% 0,0 1,0
13 Чехия 2,5 5,0 8,0% 0,4 0,6
14 Канада 3,0 7,0 6,0 8,1% 0,8 0,2
15 Ирландия 1,0 3,0 1,0 3,0 20,0 8,9% 0,3 0,7
16 Финляндия 3,0 5,0 22,0 9,0% 0,5 0,5
17 США 6,0 6,0 9,4% 0,8 0,2
18 Венгрия 3,0 5,0 20,0 10,0% 0,5 0,5
19 Германия 1,5 3,0 1,5 3,0 19,0 10,3% 0,3 0,7
20 Турция 3,0 3,0 3,0 3,0 10,3% 0,5 0,5
21 Португалия 3,0 5,0 21,0 10,8% 0,4 0,6
22 Австрия 1,5 2,0 1,5 2,0 20,0 10,9% 0,2 0,8
23 Голландия 1,0 2,0 1,0 2,0 19,0 12,1% 0,1 0,9
24 Испания 2,5 3,0 7,0; 16,0 12,5% 0,2 0,8
25 Австралия 1,6 9,8 20,0 12,5% 0,6 0,4
26 Греция 1,0 2,5 1,0 2,5 11,33 15,2% 0,1 0,9
27 Франция 2,0 5,0 2,0 5,0 19,6 15,2% 0,3 0,7
28 Италия 2,0 3,0 2,0 3,0 20,0 16,1% 0,2 0,8
29 Бельгия 2,5 3,0 12,5 18,0% 0,2 0,8
30 Россия 2,0 5,0 18,0 23,1% 0,8 0,2
31 Болгария 1,3 1,5 1,3 1,5 20,0 25,7% 0,1 0,9

* Из материалов Global Property Guide следует, что в Украине оплату услуг риэлтора осуществляет Продавец. Практика последних 10 лет свидетельствует об обратном. Видимо, специалисты Global Property Guide уже учли посткризисные тенденции рынка Украины: во многих случаях эти услуги действительно оплачивает Продавец, а не Покупатель. Вероятнее всего, такая тенденция не только сохранится, но и усилится.

В этой таблице я намеренно оставил данные о расходах на оплату услуг риэлторов. Вопрос постоянно на слуху. Думаю, такая информация будет интересна многим.


О риэлторах

По поводу риэлторов и соответствующих затрат выскажу свое субъективное мнение.

Прочитав достаточно много материалов в нашей и зарубежной прессе, я пришел к выводу, что все и у всех примерно одинаково.

Любой нормальный человек желает сэкономить деньги, в том числе и на услугах риэлторов.

В условиях украинского рынка недвижимости ситуация в этом отношении более чем либеральная. Ни один закон не обязывает кого-либо пользоваться услугами риэлторов и оплачивать их труд. Если есть возможность и желание продать или купить недвижимость самостоятельно — нет проблем, никаких ограничений.

В зарубежной практике операции с недвижимость достаточно сильно зарегулированы государством. Это в первую очередь касается США, Канады, Австралии, Новой Зеландии, Германии. Совершить продажу или покупку недвижимости без посредника было практически нереальной затеей. Но и там в последнее время наблюдаются послабления. Владельцы недвижимости при желании уже могут самостоятельно рекламировать свои объекты, показывать их, вести переговоры с покупателями. Но при этом считается вполне обыденной практикой обратиться к профессиональным юристам за консультацией и помощью в оформлении документов.

В Европейских странах ситуация, я бы сказал, полулиберальная. Всего как-то в меру: и регуляторов, и свободы действий. Лично мне это больше нравится.

Но вот на одну очень существенную особенность зарубежного рынка хочу обратить особое внимание. У них риэлтору не заплатят ни одного цента, если между сторонами нет письменно оформленных обязательств. А поэтому и недоразумений между покупателями-продавцами-риэлторами у них значительно меньше.

И еще одно. В приведенной выше таблице указаны не абсолютные нормы оплаты услуг, а лишь ориентиры, основанные на сложившейся практике и традициях. Размер комиссионного вознаграждения риэлтору является предметом переговоров и конкретных договоренностей. Обычным является принцип: «Кто заказывает музыку, тот и платит».

В контрактах могут оговариваться особые условия. Например, в США продавец, заключая договор с риэлтором, допустим на 6%, заранее оговаривает, что половина этих средств или какая-то иная часть пойдет на оплату услуг представителя покупателя. Кстати, размер комиссионных может быть и другим. Обычно при определении размера комиссии действует принцип: «Чем меньше, соответственно дешевле объект, тем выше процент».

Думаю, в Украине уже давно перезрел вопрос о формализации отношений между риэлторами и клиентами (продавцами, покупателями). Формализация целей, условий и обязательств будет всем только на пользу. На рынке поубавится хаоса, а ответственности поприбавится.

И последнее в связи с риэлторами и оплатой их услуг. Какими бы ни были традиции разных стран, объединяет их одно: во время сделки купли-продажи недвижимости за все платит покупатель. Все остальное иллюзия. Именно у покупателя в этот момент есть в наличии живые деньги, которые согласно договорным обязательствам участвующих в сделке сторон распределяются между ними. Договорные отношения риэлтора с продавцом или покупателем — это просто гарантия получения вознаграждения за проделанную работу.


О дополнительных затратах

На мой взгляд, важно не то, кто оплачивает услуги риэлтора, а то, каков размер дополнительных затрат. К этим затратам относятся, в частности, комиссионное вознаграждение риэлторам, налоги, оплата различных пошлин, услуг нотариуса и юристов, оценщиков. Проще говоря, к дополнительным затратам относятся все расходы помимо стоимости самого объекта недвижимости. Нелишним будет учесть и расходы по оформлению кредита и страховки.

В таблице сведены основные показатели дополнительных расходов в разных странах. Данные отсортированы в порядке возрастания этих затрат.

Глядя на результаты, остается только порадоваться, что Украина демонстрирует вполне лояльное отношение к участникам рынка. Все таки украинские 6% дополнительных затрат намного интереснее, чем 26% в Болгарии и 23% в России. Если кому-то будет интересна структура этих затрат, пройдите по ссылке Global Property Guide. Действительно, много полезной и практичной информации.


Автор: Александр Волков,  по материалам Global Property Guide