Продать квартиру

 

Продажа недвижимости (квартиры, дома, дачи)

 

 

Еще в 2005-2007 годах продать квартиру было несложно, во всяком случае, для специалистов. Даже в первой половине 2008 года, несмотря на значительное сокращение количества совершаемых сделок, сделать это было намного проще, чем сейчас.

 

Рисковые игры

 

То было время повышенного спроса на недвижимость. Рынок имел ярко выраженные свойства «рынка продавца», со всеми вытекающими из этого последствиями.

Спрос в Украине подогревался искусственно. Он был продиктован не столько личными потребностями и возможностями, сколько банальными бизнес-интересами — желанием заработать, «прокрутив» чаще всего не свои, а заемные деньги.

Все это приводило к постоянному росту цен — 30-процентный годовой подъем воспринимался как вполне разумеющийся. А 60-процентный рост цен в 2006 году (пик в сентябре – около 10% за месяц!), еще больше разогрел спекулятивные настроения.

Цирковое представление, возможно, еще бы продолжалось какое-то время, но основные игроки этой азартной карусели летом 2008 года соскочили с созданной ими же пирамиды. Все стало на свои места, когда спекулятивный капитал массово вывели из Украины. Заграничные «мудрецы» остались с наваром, а местные «рыночные игроки», к сожалению, с проблемами. Результат вполне закономерный и в жизни Украины не единичный. История одиозного «Лени Голубкова» повторилась аккурат через 10 лет. В отличие от большинства, основные игроки точно знали, где и когда соломку стелить.

Каков результат? Без меры поднятая ценовая планка, большое количество приобретенных и вовремя  не реализованных объектов, долговые обязательства с неопределенной перспективой.

 

 

Текущий момент

 

Начиная с сентября 2008 года рынок недвижимости Украины, в частности и киевский, очень быстро трансформировался в «рынок покупателя» со свойственным ему избытком предложения. По состоянию на 12 апреля 2010 года крупнейшие базы данных недвижимости демонстрировали следующее состояние предложений квартир в г.Киеве:

 

п/п

Информационный ресурс (база данных)

Количество предложений, шт.

1.

SV Development

37274

2.

Gorodok

37226

3.

City24

36811

4.

Agent.ua

34854

5.

Est.ua

33926

6.

Dom.Ria.ua

22343

7.

Megakvartal

19610

8.

Blagovest

10761

9.

Parklane

7716

10.

Etag.com.ua

2598

11.

BrokBand

2457

 

К сожалению, динамика роста этих баз данных свидетельствует о низкой активности рынка, невысоком спросе и об увеличении количества непроданных квартир.

 

Отчасти цены на рынке жилья уже откорректировались, хотя тенденция на понижение сохраняется. За последние 6-7 месяцев индекс цен сохраняет относительное спокойствие и составляет сегодня в Киеве примерно 1815 у.е. за 1 кв.м (по данным Мегаквартала). Однако, дополнительный приток объектов на рынке, который эксперты ожидают во втором полугодии 2011 года, может спровоцировать новое понижение.

 

Не может не радовать тот факт, что на фоне относительной стабилизации цен наблюдается постепенное увеличение количества совершенных сделок. Об этом, в частности,  заявляют аналитики компании SV Development.

 

Многие связывают возможное оживление рынка недвижимости с восстановлением ипотечного кредитования. Однако такая возможность реально появится не ранее 2012 года.  Банкиры менее оптимистичны, их прогнозы по восстановлению докризисного уровня ипотечного кредитования указывают на 2015-2018 гг.

В среднесрочной перспективе активизация рынка будет больше зависеть не от банковских кредитов, а от активности граждан, имеющих личные сбережения, от их потребности в жилье. Даже беглая оценка текущих кредитных предложений свидетельствует об их бесперспективности. Вряд ли найдутся желающие воспользоваться ними.

 

Вывод

совершенно очевидно, что в ближайшие годы спрос на жилье будет определяться не столько бизнес-интересами, сколько личными потребностями, к тому же достаточно умеренными. Ажиотажный спрос вряд ли возможен.

 

 

Рынок как рынок

 

Все ли так плохо на украинском рынке недвижимости? Вовсе нет. Вернее, все зависит от того, с какой стороны смотреть и оценивать текущую ситуацию.

 

Позиция 1 / группа 1. Она обусловлена накопившимися в последние 5-7 лет долгами и обязательствами, упущенной выгодой. Цель — минимизировать свои убытки от участия в рискованных играх недавнего прошлого. Задача — сохранить хотя бы текущий уровень цен, по возможности поднять его.

Кому выгодна такая позиция?

  • Банкирам, выдавшим ипотечные кредиты под взвинченные цены.
  • Людям, взявшим эти кредиты.
  • Застройщикам, производителям и поставщикам строительных материалов и оборудования – у них бизнес уже «заточен» на определенный уровень цен, перестраивать его сложно, долго и убыточно.
  • Всем, кто уже вложил свои собственные средства в рисковые покупки недвижимости для личных потребностей и для бизнеса (сдача в аренду, перепродажа).

Этой категории участников рынка невыгодно понижение цен, поскольку это ведет к их прямым убыткам.

 

Позиция 2 / группа 2. Она определяется желанием приобрести недвижимость если не по существенно заниженным, то, по крайней мере, экономически обоснованным рыночным ценам. Многие аналитики сходятся на том, что «естественная» стоимость жилья в Киеве должна быть на уровне 800-850 у.е. за 1 кв.м. (например, см. здесь, здесь и здесь). Это уровень цен конца 2003 года, в преддверии активизации ипотечного кредитования. Время покажет, насколько достижимы подобные цели. Однако уже сейчас стоимость многих объектов строительства эконом-класса в АО ХК «Киевгорстрой»   достаточно близка к этому уровню (1070-1100 у.е. за 1 кв.м). Нужно отметить, что недостатка покупателей своей продукции Киевгорстрой сейчас не испытывает.

 

Позиция 3 / группа 3. Сводится к стремлению сделать бизнес на проблеме. Есть немало достаточно активных людей, имеющих реальные деньги и стремящихся приобрести недвижимость в полцены. Расчет прост: скупить объекты по бросовым ценам и перепродать в дальнейшем по конкурентным ценам с прибылью для себя. Подобные предложения могут быть интересны только тем, кто заинтересован в срочных продажах своей недвижимости (по разным причинам).

 

Позиция 4 / группа 4. Она отражает интересы той части участников рынка, для которых уровень цен существенного значения не имеет. Но, тем не менее, их интересы больше направлены в сторону уменьшения цен, т.е. совпадают с интересами группы 2. Речь идет о жителях Киева, желающих перераспределить имеющееся у них жилье, заменить одно на другое (в терминологии советского периода – это обмены  типа съезд, разъезд, съезды-разъезды, больше-на-меньше, меньше-на-больше, район-на-район). Совершенно очевидно, что основной капитал у них лежит в их же недвижимости. И, по-хорошему, им нужно было бы доплатить только разницу в стоимостях.

 

Кому выгоден нынешний кризис в недвижимости? Однозначно участникам рынка из групп 2 и 4. Кризис способствует корректировке (понижению) цен. Думается, что эти люди вряд ли начнут массово приобретать недвижимость по завышенным ценам, даже, если им будут предложены кредиты.

Кому невыгоден кризис? Стопроцентно участникам из группы 1. Формально они и так уже в убытках. Плюс к тому у многих еще и проблемы с кредитами.

Когда же начнется активная работа на рынке недвижимости? Тогда, когда на рынке сформируется ценовой баланс. «На данный момент создается такое впечатление, что рынок недвижимости заинтересован в росте цен, и мы все говорим, когда же все цены вырастут и придут на докризисный уровень. На самом деле рынок заинтересован в дешевых объектах для того, чтобы он работал», — говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Андрей Шульга. – Рынок недвижимости заработает только тогда, когда будет найден баланс».

Так плох ли рынок недвижимости сегодня? Наверное, нет. Рынок как рынок. Сам факт того, что он постепенно становится все более цивилизованным, может только радовать.

 

Мнение

 

Продать недвижимость (квартиру, дом, дачу) сегодня можно. Статистика продаж тому подтверждение.

Думается, что в ближайшие годы шансы на успешную продажу будут у тех, кто сможет предложить цены, если и не заниженные до уровня «экономически обоснованных», то, по крайней мере, выгодно отличающиеся на общем фоне предложений.

 

Реальными покупателями будут выступать люди, приобретающие недвижимость для личного пользования и имеющие собственные денежные сбережения. Их предпочтения будут ориентированы на лучшие ценовые предложения. Причем вовсе не обязательно, что речь пойдет лишь о недвижимости высшего качества. Главное – цена.

 

Кредитные ресурсы в среднесрочной перспективе вряд ли окажут существенное влияние на розничные продажи недвижимости (первичный и вторичный рынки). Скорее всего, они будут направлены на корпоративный уровень для достройки зданий и реализацию новых проектов.

 

 

P.S.

Тем, кто реально планирует продавать свою недвижимость, рекомендую ознакомиться со «Шпаргалкой». Это своего рода алгоритм ваших действий. А для более детального знакомства с предметом советую  просмотреть другие материалы сайта, в частности, пройтись по меню этого раздела.

Часть статей еще не закончена. И, тем не менее, готовый материал уже дает представление о том, как лучше действовать в нынешних условиях. Надеюсь, он будет вам полезен.

По мере готовности новых материалов соответствующие анонсы будут рассылаться электронной почтой. Если вам это может быть интересно, не забудьте зарегистрироваться.

 

 

 

«Резюме»

Оценить свою недвижимость (квартиру, дом, дачу)

Начальная (стартовая) оценка объекта недвижимости

Официальная оценка с помощью сертифицированных оценщиков

Неофициальная оценка рыночной стоимости объекта

путем изучения рынка, сравнения с аналогами

путем получения экспертных оценок в агентствах недвижимости или у независимых агентов

Циклическая переоценка объекта недвижимости с целью корректировки условий продажи

Подготовить квартиру к продаже

Определение лиц, уполномоченных заниматься продажей объекта

Техническое состояние

Сделать ремонт в квартире (косметический)

Навести и поддерживать порядок в квартире

Убрать лишние вещи

Заменить непрезентабельные предметы интерьера и т.п.

Навести порядок в подъезде, лифте и на лестничной клетке, возле подъезда

Юридическая чистота объекта (квартиры)

Получение согласия всех собственников (предпочтительно)

Сбор, систематизация и проверка документов, необходимых для оформления сделки

Судебные решения

Подтверждение прав собственности (при необходимости)

Решение вопросов принудительной продажи через суд (исключительная мера)

Решение вопросов выделения продаваемой части объекта в натуре

Упорядочение других спорных вопросов

Гарантии обеспечения жильем несовершеннолетних и недееспособных

Перерегистрация к родственникам

Оформление прав собственности на другое жилье

Иное

Долговые обязательства

Оплата долгов по кредитам

Погашение долгов по коммунальным услугам, электроэнергии, телефону и т.п.

Решение о механизмах продажи объекта с долгами (оплата долгов покупателем или перевод на него долговых обязательств)

Проведение рекламной кампании по привлечению внимания покупателей к объектам продажи

Собрать и систематизировать информацию о наиболее целесообразных средствах (механизмах) рекламы объекта

Выбрать несколько предпочтительных рекламных площадок (газеты, журналы, Веб-сайты в Интернете)

Спланировать рекламную кампанию, определить рекламный бюджет

Подготовить тексты объявлений для различных рекламных площадок

Подготовить графические, фото- и видеоматериалы

Нарисовать план квартиры, дачи, участка для публикации

Подготовить фотографии объекта для оформления листовок, буклетов, размещения объявлений в Интернете

Подготовить видео материалы об объекте (при необходимости)

Организовать циклическую публикацию рекламных материалов

Публикация объявлений в газетах и журналах

Публикация объявлений в базах данных на Веб-сайтах в Интернете

Создание Веб-сайта визитки объекта и его продвижение

Массовая рассылка рекламы по эл.почте

Распространение рекламных материалов на «Столбах, заборах, рекламных досках»

Сопровождение своей информации в базах данных

Контроль выхода опубликованных объявлений

Сбор, систематизация и анализ информации об эффективности различных средств рекламы и самих объявлений

Корректировка содержания объявлений, формы представления и мест размещения

Организовать дополнительную эксклюзивную рекламу

Подготовка макетов для полиграфии

Публикация листовок и брошюр, буклетов, визиток

Распространение печатной рекламной продукции

Организация просмотров объекта продажи (квартира, дом, дача) покупателями

Согласовать дату, время и условия осмотра

Подготовить объект к осмотру

Навести порядок дома, убрать лишние вещи, освежить воздух, украсить интерьер цветами и т.д.

Навести порядок на окружающей территории (земельный участок, подъезд жилого дома, лестничная площадка)

Временно удалить из помещения людей

Презентовать объект продажи (квартиру, дом, дачу) покупателю

Анализ процесса продажи объекта недвижимости (квартиры, дома, дачи)

Выявление причин низкого спроса на объект

Определение направлений изменения стратегии и тактики продажи

Разработка рекомендаций по стимулированию продажи

Проведение переговоров с покупателями

Переговоры во время просмотра (первичного, вторичного и т.д)

Переговоры на нейтральной территории

Переговоры по телефону, эл.почте и т.п.

Предмет переговоров

цена и порядок оплаты

сроки совершения сделки

место совершения сделки

порядок оформления договора купли-продажи

сроки и порядок освобождения помещения

размер задатка

юридическая чистота объекта

наличие долгов по объекту и порядок их погашения

дополнительные условия

Принятие решения о продаже

Информирование всех собственников о результатах переговоров с покупателем

цена

сроки

другие условия

Принятие согласованного решения всех собственников о продаже недвижимого имущества

Согласование сроков совершения сделки

Согласование условий совершения сделки

Официальное уведомление покупателя о согласии на продажу

 

Автор: Александр Волков