Методы оценки

 

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

 

КРАТКО

Адекватная стоимость квартиры (дома, дачи) является самым важным элементом любой сделки. При этом обе стороны сделки (Продавец и Покупатель) должны «держать руку на пульсе».

 

Важно:

  • цена сделки купли-продажи должна быть справедливой, т.е. такой, при которой продавец  готов продать свой товар, а покупатель готов его приобрести;
  • участники сделки должны быть хорошо осведомленными о текущем состоянии рынка и о предмете купли-продажи;
  • стороны должны быть заинтересованными в совершении сделки;
  • они должны быть свободны в своих действиях, т.е. должны руководствоваться исключительно своими интересами, а не действовать по принуждению;
  • сделка должна совершаться в короткий промежуток времени, пока заявленная и согласованная сторонами цена является справедливой с учетом текущего состояния рынка.

 

Рекомендуемые действия

 

1.

Изучите рынок самостоятельно, сопоставьте характеристики и цену интересующих вас объектов с аналогичными предложениями, сделайте выводы

бесплатно

2.

Попробуйте оценить объекты с помощью онлайновых инструментов оценки, см. здесь

бесплатно

3.

Позвоните в несколько агентств недвижимости и попробуйте получить у них консультации относительно цены объекта

бесплатно

4.

Получите платную консультацию у одного или нескольких практикующих риэлторов, сделайте соответствующие выводы

Платно (возможно, бесплатно)

5.

Закажите официальную оценку у сертифицированного оценщика (при желании и необходимости)

Платно

 

 

ДЕТАЛЬНО

 

К вопросу об оценке недвижимости

 

В подразделе «Теория оценки» отмечены основные направления методологии оценки объектов недвижимости.

«Затратный» и «Доходный» подходы мы обсуждать не станем, поскольку они скорее нужны застройщикам и инвесторам, которые вкладывают деньги в недвижимость с целью извлечения в будущем определенной выгоды (дохода, прибыли). Эти подходы могут дать ответ на вопрос о целесообразности инвестирования в строительство.

 

Нас же больше интересует «Сравнительный подход», поскольку он позволяет оценить реальную рыночную цену объекта недвижимости, которым владеет Продавец или хочет овладеть Покупатель. Это как раз та цена, которой руководствуются участники сделки купли-продажи квартиры (дома, дачи) в своих решениях.

 

В наиболее простом виде сравнительный подход используется в процессе анализа рынка недвижимости продавцами и покупателями. По сути, и те и другие сравнивают цены близких по характеристикам объектов и делают выводы о стратегии и тактике своего поведения на рынке. Продавцы оценивают своих конкурентов и принимают решения о цене на свой товар. Покупатели оценивают множество предложений с учетом их характеристик и цен, делают выводы о целесообразности приобретения того или иного объекта.

При этом обе стороны (Продавец и Покупатель) анализируют доступную им информацию о рынке.

 

Две стороны одной медали

 

Когда мы начинаем продавать или покупать что-либо, нас, прежде всего, интересуют два вопроса: что это и сколько стоит. Все остальное будет обсуждаться позже, например, условия продажи или покупки.

Часто мы даже не задумывается, почему мы так поступаем, но мы делаем именно так.

 

Отвечая на вопрос «Что это?», мы выясняем характеристики товаров или услуг, определяем степень их полезности (для себя и для окружающих). Если, с нашей точки зрения,  рассматриваемые товар или услуга бесполезны, то они для нас не интересны. При этом вопрос цены и стоимости даже не обсуждается. Именно по этой причине мы часто проходим мимо прилавков, не обращая внимания на их содержание, мы игнорируем рекламные предложения, порой возмущаемся их назойливостью. А все просто — в данный момент времени предлагаемые товары или услуги нам не интересны.

 

Другое дело, если тот же товар или услуга, пусть даже на мгновение, попадут в поле нашего зрения и будет воспринята их полезность. Дальше мы начинаем их изучать и оценивать. В конце концов, возникает вопрос о цене (стоимости). И если товар действительно для нас полезет, а наше восприятие его стоимости согласуется с ценой предложения, то может возникнуть желание его купить.

 

Отсюда имеем вывод первый:  первичен товар, в нашем случае, объект недвижимости. Как мы его предложим, прорекламируем, таковыми и будут шансы на успех. Если мы будем молча чего-то ждать или наша реклама будет редкой, серенькой, бессодержательной, то только мы и будем знать, насколько он полезен. При этом шансы на успешную продажу будут нулевыми. О рекламе мы подробно говорили здесь.

 

Второй вопрос – цена. Здесь всегда присутствует конфликт интересов. Совершенно очевидно, что продавец  желает продать свой товар по максимальной цене, а покупатель  стремится приобрести его по минимальной.

При наличии на рынке конкурентных предложений покупатель имеет возможность выбора лучшего по содержанию и качеству товара с минимальной ценой, а продавец определяет стоимость своему товару с оглядкой на конкурентные предложения. Именно такой, на первый взгляд простой, механизм регулирует цены на товары и услуги в условиях свободно рынка.

 

Подобный механизм будет хорошо работать при условии купли-продажи одинаковых товаров или очень близких по своим характеристикам. Действительно, многие из нас уже давно привыкли к таким сервисам в интернете как Hotline, Price.ua и им подобным. Нужен телевизор – смотрим, где дешевле всего, и принимаем решение. Но даже при таком, очень простом выборе, мы принимаем решения после выяснения условий гарантии, доставки и т.п.

 

Куда сложнее обстоит дело на рынке гетерогенных (разнородных) товаров, где предлагается похожая, но не идентичная продукция. Рынок недвижимости как раз и является супергетерогенным: вы вряд ли найдете здесь два абсолютно одинаковых объекта.

 

Вот тут-то и возникает вопрос о том, что такое «минимальная» и «максимальная» цена. Какова «справедливая» цена? Да и вообще, что такое цена и стоимость объекта?

 

Основные определения

Прежде чем продолжить, вспомним основные определения и сошлемся при этом на Википедию, это проще всего.

Стоимость основа количественных соотношений при эквивалентном обмене. Разные экономические школы природу стоимости объясняют по-разному: затратами рабочего времени, балансом спроса и предложения, издержками производства, предельной полезностью и др. Стоимость в повседневной речи — цена товара, затраты на приобретение.

Обмен в экономике — движение товара от одного владельца к другому. Может быть насильственным и ненасильственным. Формой ненасильственного обмена является торговля. Обмен предполагает наличие меры эквивалентности товаров, что требует соизмерения разных по виду, качеству, форме и назначению вещей. Это требует наличия единой основы, которой является стоимость товаров. Обмен может происходить как с участием денег, так и без них (бартер).

Деньги — специфический товар, который является универсальным эквивалентом стоимости других товаров или услуг. Через деньги выражают стоимость других товаров, поскольку деньги легко обмениваются на любой из них. Такая денежная оценка делает разнородные товары легко сопоставимыми при обмене. Однако не деньги делают товары соизмеримыми, а наоборот: именно потому, что все товары представляют собой овеществлённый человеческий труд и, следовательно, сами по себе соизмеримы по количеству затраченного труда, стоимость всех товаров измеряется одним и тем же специфическим товаром, превращая этот последний в общую для них меру стоимости, то есть в деньги.

Цена — количество денег, в обмен на которое продавец готов передать (продать), а покупатель согласен получить (купить) единицу товара. По сути, цена является коэффициентом обмена конкретного товара на деньги. Величину соотношений при обмене товаров определяет их стоимость. Поэтому цена является стоимостью, выраженной в деньгах, или денежной стоимостью единицы товара. Это фундаментальная экономическая категория. В повседневной речи цена часто является синонимом стоимости товара и эти слова могут взаимно заменять друг друга.

Справедливая стоимость (англ., fair value) — достаточно сложная экономическая категория. В последние годы активно обсуждается на различных уровнях в разных странах. С одной стороны, ее применение в торговых отношениях оправдано, а с другой – она привносит диссонанс в  устоявшиеся системы бухгалтерского учета.

Однако для рынка недвижимости это понятие очень удобно и на неформальном уровне вполне применимо. Справедливая стоимость –  это стоимость, за которую продавец готов продать свой товар, а покупатель готов его купить. На практике, любая компромиссная стоимость, до которой договорились стороны по сделке, является справедливой.

Очень важными обстоятельствами при определении справедливой цены являются:

  • достаточный уровень осведомленности сторон о свойствах товара и действительном состоянии рынка (альтернативные предложения, цены);
  • свобода в принятии решений. Стороны действуют исключительно в своих интересах, без принуждения;
  • осознание последствий принятия решения о купле-продаже;
  • точечная оценка. Цена может рассматриваться как справедливая на небольшом промежутке времени, пока состояние рынка не претерпевает значимых изменений.

Подходы и методы оценки недвижимости

 

Обычно рассматривают множество различных методик расчета стоимости объектов недвижимости, объединенных в рамках трех подходов к оценке: затратный, доходный и сравнительный.  Хотя в различных странах может быть и иная классификация. Например, в Великобритании выделяют пять подходов.

Выбор методики в большей степени определяется целями оценки. Если первые два подхода скорее ориентированы на бизнес-проекты, то большинство людей на рынке все же пользуются сравнительным подходом.

 

Сравнительный подход понятней для восприятия, легче реализуется на практике. Хотя это только внешняя видимость. На самом деле для получения точных оценок при этом подходе необходимо обработать большое количество унифицированной по содержанию информации. Вручную это сделать непросто, особенно, если такую операцию необходимо повторять многократно.

 

Сравнительный поход в своем классическом исполнении требует наличия  информации о проданных аналогах. При этом аналоги отбираются как по сходности параметров, так и по времени продажи. Чем меньше времени прошло с момента их реализации, тем более адекватным будет сравнение и точнее оценка. Иными словами, мерилом оценки, эталоном, при сравнительном подходе выступают образцы недавних фактических продаж.

Информация о реальных продажах недвижимости в Украине является закрытой. Отсюда и сложность в применении сравнительного подхода у нас в стране.

 

Для справки:

В мировой практике информация о продажах недвижимости общедоступна (в той же Великобритании, США и др. странах). Этот вопрос уже давно отрегулирован на законодательном уровне. Считается, что открытость подобной информации выступает мощным инструментом противодействия различного рода злоупотреблениям. Их опыт тому подтверждение.

 

В самом выгодном положении находятся специалисты-оценщики, близкие к БТИ. Не берусь обсуждать официальную сторону таких отношений, но они, по крайней мере, пользуются наиболее концентрированной и адекватной информацией о совершенных сделках.

В более-менее неплохих условиях  работают оценщики в крупных агентствах недвижимости. Даже в это непростое кризисное время сделки все равно проходят и в таких агентствах информация по совершенным сделкам все же есть.

Вместе с тем, чаще всего в качестве аналогов рассматриваются данные о ценах предложений. При этом применяются различные эмпирические коэффициенты.

 

Для получения  хороших, адекватных, оценок нередко применяют комбинированный подход. Т.е. проводят оценку разными методами, сравнивают результаты и делают вывод о цене объекта. Совершенно очевидно, что это не только повышает точность расчетов, но и увеличивает стоимость соответствующих работ.

 

Зарубежная практика

 

За рубежом методология оценки недвижимости начала развиваться в 30-е годы прошлого столетия.  Это было обусловлено не столько необходимостью оценки при купле-продаже недвижимости, сколько потребностями, связанными с налогообложением недвижимости.

 

Налоги на недвижимость за рубежом рассматриваются как значимый источник наполнения местных бюджетов. В настоящее время они применяются, в частности, в большинстве стран Организации Экономического Сотрудничества и Развития (ОЭСР).

 

Для справки:

ОЭСР была образована в 1948 году. В настоящее время в нее входят 31 государство, включая США, Канаду, Австралию и большенство стран ЕС. На долю государств-членов ОЭСР приходится около 60 % мирового ВВП.

 

Совершенно очевидно, что это является мощным катализатором в развитии как теоретических основ, так и практических инструментов оценки недвижимости в этих странах.

 

Также бесспорно и то, что для массовой оценки недвижимости потребовалась не только формализация процедур, выработка стандартных методик расчетов, но и широкое применение математических методов и современных средств вычислительной техники.

 

Особых результатов в этом направлении они достигли на рубеже столетий. Наибольшее распространение в настоящее время получили статистические модели, в основе которых лежат методы множественного регрессионного анализа (MRA, Multiple Regression Analysis), гедонистической регрессии (Hedonic Regression), а также нейронные сети (технологии искусственного интеллекта).  Хотя в научных кругах по-прежнему идут споры относительно точности различных методов, отмечу лишь то, что методы MRA являются наиболее известными, понятными и распространенными.

 

Я умышленно не привожу здесь ссылки на эти модели и их реализацию, поскольку это специальная тема и может интересовать только специалистов.  При желании заинтересованный читатель безо всякого труда в достаточном количестве найдет их в интернете. Но один материал даже меня заставил поволноваться.

 

Готовя эту статью, я столкнулся с заявкой на патент в США (System and Method for Determining a Real Estate Property Valuation, №20080301064, подана 04.12.2008, см. здесь и здесь), где в качестве изобретения рассматривается методика подготовки и обработки данных для массовой оценки недвижимости, используя метод MRA. Благо дело, что эта заявка действительна на территории США, а в Украине найти аналог мне не удалось. Я, действительно, изрядно поволновался, поскольку именно этим методом и близкой методикой подготовки данных пользуюсь сам с января 2004 года для изучения конъюнктуры рынка жилой недвижимости Киева. Разница лишь в том, какие данные используются для обработки. Но об этом речь пойдет в статье «Модель конкурентной среды «МКС жилье».

 

 

Автор: Александр Волков