Модель конкурентной среды


Модель конкурентной среды на примере вторичного рынка жилья в г.Киеве

(модель «МКС жилье»)


Модель конкурентной среды (МКС) построена на основе методологии Множественного регрессионного анализа (MRA, Multiple Regression Analysis), устанавливает взаимосвязь между основными ценообразующими параметрами объектов и позволяет моделировать конкурентную среду рынка недвижимости.

В качестве примера построена модель вторичного рынка жилья в г.Киеве.


Исходные данные для анализа и периодичность построения модели


Один из наиболее важных вопросов для построения модели является выбор подходящих источников информации, первичная обработка данных и их подготовка к анализу. Это, пожалуй, самая трудоемкая часть работы.


В настоящее время на киевском рынке недвижимости нет ни одного источника, который мог бы предоставить готовую к созданию модели информацию, что привносит значительные сложности и в сам процесс ее построения.

Сразу отмечу, что для анализа рынка и формирования адекватной многофакторной модели конкурентной среды вторичного рынка жилья в Киеве («МКС жилье») использовались и используются исключительно открытые источники, доступные в интернете.


К сожалению, иной общедоступной информации, кроме данных о предложениях объектов к продаже, на украинском рынке недвижимости сейчас не существует. И нужно понимать, что эта информация содержит рекламную стоимость объектов, а цены реальных сделок могут отличаться, порой существенно.

Для построения модели в качестве исходных данных в 2004 году использовалась информация базы данных АН «Благовест». В то время эта база данных была наиболее емкой, и, что самое главное, чистой. Над ее актуализацией трудились более 500 сотрудников агентства. К сожалению, с началом кризиса на рынке недвижимости качество (актуальность) информации этой базы данных стало вызывать много вопросов.

Позднее методика построения модели была перенастроена на альтернативные источники, что повысило ее устойчивость и уменьшило зависимость от конкретных информационных ресурсов.


Точность расчетов на основе модели «МКС жилье» сохраняется недолго из-за объективных колебаний на рынке. Соответственно необходимо периодически повторять расчеты и строить новую модель.

Целесообразно также время от времени пересматривать и корректировать ранее сделанные оценки уровня (индекса) конкурентоспособности объектов недвижимости и соответствующих допустимых интервалов изменения их стоимости.

В период относительной стабильности (например, в настоящее время) такую переоценку стоит делать 1-2 раза в месяц. В периоды интенсивного подъема/падения цен – чаще.

Обновление модели может потребоваться один раз в течение 1-2 недель, но не реже одного раза в месяц.


Краткое описание модели «МКС жилье» и ее возможности


В основе построения модели «МКС жилье» лежит многофакторный регрессионный анализ множества рекламных цен. Для Киева это примерно 10-12 тыс. точек (замеров, объектов).


Модель представляет собой плоскость в многомерном пространстве, описывающую прогнозные значения зависимой переменной (в данном случае рекламная цена 1 кв.м площади квартиры) исходя из конкретных значений параметров (район, улица, количество комнат, этаж, материал стен и др.). Реальные значения цен находятся над плоскостью, ниже плоскости и на этой плоскости. Чем меньше общий разброс фактических значений относительно этой плоскости, тем более точной будет модель.


Образно представить себе саму плоскость можно при условии, что рассматриваемая модель будет описывать зависимость цены от каких-то двух параметров. В этом случае мы будем иметь некую плоскость в трехмерном пространстве, например, в виде поверхности стола. Для трех и большего количества переменных рассматриваемая плоскость в многомерном пространстве является сугубо математической категорией, человек не может ее представить в своем воображении.


При построении модели анализировались различные параметры (факторы) влияния. Наиболее существенные из них используются (их пять, см. «Значимые факторы модели «МКС Жилье»), остальные отброшены как малозначащие. При этом коэффициент детерминации R-квадрат, характеризующий качество прогноза (близость фактических значений к прогнозной плоскости) находится на уровне 0.84 (при абсолютной зависимости этот коэффициент равен 1), что позволяет говорить об адекватности модели реальным данным.


Наиболее существенным параметром, влияющим на цену, является местоположение в городе. При этом, чем точнее описывается территория принадлежности, тем выше качество прогноза. Наиболее точный прогноз дается в разрезе улиц, наименее – в разрезе административных районов. Например, прогнозное значение рекламной цены квартиры на проспекте Свободы в Киеве будет более точным по сравнению с аналогичным прогнозом в разрезе массива Виноградарь, тем более по сравнению с административным районом Подольский.


Чем может быть полезна рассматриваемая модель на практике?

Для ответа на этот вопрос нужно определить смысловое значение построенной плоскости. Оно достаточно простое – это множество наиболее вероятных значений рекламных цен в анализируемом пространстве измеренных значений (фактических рекламных цен) при заданных значениях независимых параметров (район, улица, количество комнат, этаж, материал стен и т.д.). Иными словами, эта поверхность не что иное как множество идеальных рекламных цен объектов.


С помощью данной модели, которая описывается в виде математической формулы с множеством параметров, можно легко рассчитать значение идеальной рекламной цены практически любого объекта.


Фактические цены никогда не будут строго идеальными. Совершенно очевидно, что цены, лежащие под плоскостью («под столом») для покупателя привлекательнее, чем те, которые сверху. Соответствующий интервал «интересных» цен легко просчитывается с помощью данной модели.


Очень важное свойство модели – она построена на достаточно большом количестве замеров (фактических данных) и, по сути, представляет собой модель конкурентной среды всего вторичного рынка жилья в Киеве. Она учитывает множество конкурентных предложений. Это важно, поскольку если в непосредственной близости от вашей квартиры не окажется близких по параметрам альтернативных предложений, то это вовсе не означает, что у вашего объекта нет конкурентов. Они есть, но расположены немного в другом месте и могут иметь несколько отличные параметры.

На практике в процессе подбора вариантов покупатели достаточно широко варьируют параметрами поиска и рассматривают альтернативы порой мало схожие. Модель неплохо учитывает подобную особенность поиска объектов именно в силу того, что в основе ее расчета лежит информация об очень большом количестве предложений со всей территории города.


Модель «МКС жилье» может рассматриваться как множество идеальных объектов, относительно которых оценивается конкурентоспособность фактических объектов.

А это означает, что у нас есть достаточно простой инструмент расчета сопоставимых индексов конкурентоспособности любых объектов на рынке, равно как и определения ценовых интервалов узнаваемости и принятия решений о сделке.

Расчетных формул (помимо самой модели) всего две:

ИКС = РЦ / ИРЦ,

ВЗП = ИРЦ * 0,8


Здесь:

РЦ – рекламная цена объекта (квартиры), заявленная владельцем или его представителем;

ИРЦ – идеальная рекламная цена этой же квартиры, рассчитанная с использованием модели «МКС жилье»;

ИКС – индекс конкурентоспособности объекта недвижимости (квартиры) на рынке.  Показывает степень отличия фактической рекламной цены от идеальной. С уменьшением ИКС конкурентоспособность объекта повышается, он становится более привлекательным для покупателя;

ВЗП – вероятная зона продажи. Указанное значение показывает  верхнюю границу интервала цен, в пределах которого продажа объекта наиболее вероятна.


Смысловая  интерпретация  значений показателей ИКС и ВЗП для текущего состояния рынка жилой недвижимости в Киеве:

ИКС  больше 0,85 –  характерно для зоны невнимания или рыночного фона. Объекты на рынке присутствуют, но покупатели, как правило, не обращают на них внимание. На рынке есть достаточное количество аналогов с более интересными ценовыми характеристиками. До начала кризиса этот показатель был на уровне 1, в период сентября 2008 г. по апрель 2009 г. сильно колебался и доходил до 0,65;

ИКС  не больше 0,85 –  объект начинает узнаваться, т.е. им начинают интересоваться. Появляются контакты с покупателями и их посредниками. Ведутся переговоры, появляется первый реальный торг. Решения о покупке еще не принимаются. Это зона торга;

ИКС не больше 0,80 –   вполне вероятно принятие решения  о покупке объекта. Это значение ИКС определяет верхнюю границу ВЗП (вероятной зоны продажи). Для объектов с низким уровнем ликвидности (например, «хрущевки», особенно в панельном исполнении) это значение может быть еще ниже (примерно 0,70).

Примечание: числовые граничные значения определяются преимущественно эмпирически.

ВЗП или вероятная зона продажи – определяется расчетным путем исходя из значения идеальной рекламной цены и соответствующего значения ИКС.  Указывает на максимально возможную стоимость объекта для текущего состояния рынка и рассчитывается по формуле  ВЗП = ИРЦ * {0,7 ? 0,8}.


Реальная цена сделки определится в ходе переговоров сторон. Она существенно зависит от многих неучтенных в модели характеристик самого объекта, от  «человеческого фактора», от готовности и умения каждой стороны вести такие переговоры. Скорее всего, реальная цена будет ниже расчетного значения ВЗП.


Какова же польза от применения модели «МКС жилье»?


Для продавца

  • Можно ли продать свою квартиру дороже, если использовать модель «МКС жилье»? Вряд ли. Вы ее продадите за свои, «правильные» деньги.
  • Можно ли оптимизировать свой торг, уменьшив скидку? Да, поскольку вы будете точнее видеть реальную конкурентную среду рынка и не поддадитесь на профессиональный блеф со стороны покупателя во время торга.
  • Можно ли продать квартиру быстрее, сохранив время и нервы, вовремя вложив полученные  деньги  по назначению? Однозначно да. Вы сокращаете свои пробные шаги, вы сразу выходите на параметры продажи, максимально приближенные к сделке.
  • Можно ли заранее спланировать сложный проект замены жилья (съезд, разъезд и т.п.)? Однозначно, да. И это поможет рассчитать бюджет всего проекта, правильно спланировать поступление и расход денег, избежать неопределенностей и неожиданных сюрпризов.
  • Можно ли сократить расходы на рекламу? В какой-то степени да, вы ведь сократите время экспозиции объекта на рынке.


Для покупателей

  • Вы быстрее и уверенней сможете отбирать «правильные» объекты не только по функциональным признакам, но и по ценовым характеристикам.
  • Вы сможете не пропустить подходящий вариант, потому что будете лучше ориентироваться на рынке и объективнее оценивать фактические предложения.
  • Вы сэкономите время и эмоции на просмотрах, поскольку нелогичные и неинтересные варианты просто отбросите.
  • Вы не станете тратить время даже на лишние звонки, а это немалые расходы.
  • Вы будете понимать реальные границы торга по интересующему вас  объекту.
  • Вы будете лучше понимать продавца, мотивы его поведения.
  • Вы сможете спрогнозировать результат своего поиска и предполагаемых переговоров.


Примеры из жизни

Здесь вы сможете познакомиться с техникой расчета и анализа конкурентоспособности объектов с использованием модели «МКС жилье» применительно к реальным объектам, представленным на киевском рынке.  Продемонстрирован расчет границ узнаваемости и продажи,  приводятся два примера исследования истории продаж с анализом перспектив заключения сделки.

Подробнее…


ВАЖНО


Ограничения применения модели

Модель «МКС жилье», строго говоря, не может и не должна использоваться для выполнения задач оценочной деятельности в соответствии с требованиями Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» поскольку:

  • во-первых, при ее построении используется информация о рекламных ценах объектов, а не фактической стоимости купли-продажи;
  • во-вторых, модель имеет вероятностный характер;
  • в-третьих, она никогда не анализировалась на соответствие требованиям ст.9 Закона.

Эта модель в ее нынешнем исполнении может рассматриваться исключительно как инструмент маркетинга.


Рекомендации по применению модели


Данная модель рассматривается как инструмент маркетинга, предназначена для определения интервалов конкурентоспособных цен, а не цены объекта как таковой. Цена по сделке в дальнейшем определяется с помощью рекламы и путем переговоров сторон.

  • Модель может быть полезна для анализа конкурентоспособности различных объектов и сравнения их с учетом полученных значений.
  • Этот инструмент также применим для упрощения анализа рынка недвижимости и выработки стратегии поведения продавца или покупателя на рынке.
  • Полученные с помощью модели значения имеют рекомендательный характер и могут использоваться при определении стратегии позиционирования товара (квартиры) на рынке недвижимости.



Автор: Александр Волков


Данный материал публикуется впервые. Цитирование содержания допускается при строгом соблюдении правил раздела «Условия использования cайта ВАЛУАР»