В этом примере представлен пятый вариант отчета по позиционированию квартиры на киевском рынке жилой недвижимости.
Отчет подготовлен на основании рекламной информации о реально продаваемой квартире.
Рекламная информация
2кв, Дарницкий р-н, Позняки
Олени Пчілки 2, 9/22 цег, 69.8/33.6/11.3, «спецпроект», склопакети, лічильники води та електроенергії, бр.двері, консьєрж, ст.М»Позняки», 100000у.о., торг Тел.:;(44) 5370656, (93) 2110118, Оксана Анатоліївна Web:; www.blagovist.ua, АН «Благовіст»
Анализ истории продаж показывает, что данная квартира находится в продаже уже больше 6 месяцев. При этом, не смотря на достаточно высокую рекламную активность со стороны АН «Благовест», объект до сих пор не продан. Наиболее вероятная причина — чрезмерно завышенная стоимость, которая удерживалась на одном и том же уровне с января до середины июля с.г. В последнее время цена несколько откорректирована, но, тем не менее, остается малопривлекательной для покупателей.
В процесс продажи в апреле-мае с.г. вклинивалось АН «Огни Троещины», причем с более агрессивными ценами, но также малопривлекательными для потенциальных покупателей.
В данном отчете акцент делается на необходимости пересмотра рекламной цены объекта и гибкого торга. Без изменения подхода к вопросу формирования стоимости квартиры перспектива нахождения заинтересованного покупателя оценивается как сомнительная.
Целесообразно также увеличить интенсивность экспозиции квартиры на рынке за счет использования дополнительных рекламных площадок. Однако без корректировки стоимости предложения эти усилия окажутся затратными и неэффективными.
Для постраничного просмотра отчета кликните на соответствующую пиктограмму ниже:
Загрузить отчет в формате Word 97-2003.
Краткий анализ
В этом примере представлен анализ ситуации, очень напоминающей ту, что описана в четвертом отчете. Сходство в том, что в обоих случаях агенты продают квартиры на основании договоров (письменных или устных) с продавцами. Кроме того, в обоих случаях цены предложений явно завышены, что сводит на нет усилия по продвижению квартир на рынке. Отличие же ситуаций в том, что в предыдущем примере оплата услуг агента предполагается продавцом (новая модель отношений), а в этом примере — покупателем (прежняя, докризисная модель отношений).
К продаже предлагается двухкомнатная квартира в новостройке на Позняках. Кирпичный дом, хорошая планировка. Место несколько удаленное от транспортных магистралей: с одной стороны, тихо, с другой – сложности с транспортом.
Квартира достаточно активно рекламируется АН «Благовест, Шевченковский филиал», начиная с 19.01.2010. Стартовая цена была 110 тыс.у.е. и удерживалась на этом уровне (без колебаний) до середины июля с.г. Далее цена снижена до 100 тыс.у.е.
В апреле-мае с.г. квартира активно рекламировалась АН «Огни Троещины» (Юлия Николаевна, (67) 5287577) по цене 95-96 тыс.у.е. В дальнейшем эта реклама прекратилась. Реклама объекта другими посредниками не выявлена.
Судя по анализу истории продаж, между продавцом и агентом существует договоренность (письменная или устная) относительно эксклюзивности прав продажи квартиры. Но оплата агентских услуг, в отличие от ситуации в отчете №4, предполагается со стороны покупателя. АН «Благовест», следуя своей традиционной схеме продаж, рассчитывает получить от 4% до 5% от стоимости квартиры, заявленной владельцем.
Анализ стоимостных характеристик предложения указывает на явное завышение цены и, как следствие, бесперспективность усилий по продаже квартиры. По всей видимости, на протяжении более 6 месяцев ни продавец, ни его агент не уделяли особого внимания торговле, не проводили каких-либо оценок, а просто пытаются дождаться мифического покупателя на свою заявленную цену.
Текущая цена предложения (100000 у.е.) превышает «Порог восприятия» (83000 у.е.) более, чем на 20% (!). Сложно представить себе покупателя, который всерьез отнесется к подобному предложению. Звонки, возможно, и будут (из любопытства), но просмотры – вряд ли.
В этой ситуации можно порекомендовать только одно: изменить свое отношение к вопросу определения стоимости квартиры, понизить цену предложения до 83 тыс.у.е. и в дальнейшем провести успешный торг, не опускаясь ниже 74 тыс.у.е. (см. п.5 в таблице Приложения к отчету).
Автор: Александр Волков / Валуар
* * *
Аналогичные по содержанию отчеты предоставляется заказчикам услуг:
- «Позиционирование квартиры на вторичном рынке недвижимости Киева (код 1.1)»
- «Анализ причин низкого спроса на квартиру и позиционирование объекта (код 1.2)»
- «Предварительная оценка бюджета предстоящей сделки (покупка жилья; код 2.1)»
- «Подбор возможных вариантов покупки квартиры (код 2.2)»
- «Определение конкурентоспособности и ликвидности приобретаемой квартиры (код 2.3)»
- «Определение конкурентоспособности и ликвидности набора вариантов приобретаемой квартиры (код 2.4)»
Подобные отчеты являются неотъемлемой частью работы по предоставлению комплексных услуг при продаже и покупке квартир, а также при участии в переговорах.
Содержание отчетов может модифицироваться в зависимости от целей каждой услуги.