Юридическая чистота
Обеспечить юридическую чистоту объекта
При всей внешней привлекательности вашего объекта (квартиры, дома, дачи), наверное, вряд ли найдутся желающие заплатить немалые деньги (пусть даже это будет хорошая конкурентоспособная цена) и за свои же деньги обрести какие-либо проблемы юридического характера. Покупатель всегда желает спокойствия и надежности вложения своих денег.
Чаще всего о юридической чистоте объекта начинают говорить после того, как покупатель и продавец уже потратили уйму времени на поиск друг друга, точнее, после подписания предварительного договора. И не факт, что юридический статус объекта не вызовет проблем в их взаимоотношениях.
Совет:
побеспокойтесь о юридической чистоте своей недвижимости заранее. Документы, подтверждающие благонадежность вашего предложения и предстоящей сделки, успокоят покупателя. Они окажут стимулирующее воздействие при принятии положительного решения относительно покупки вашего жилья.
О чем, собственно, здесь идет речь?
Термин «юридическая чистота» изначально появился в профессиональной риэлторской среде. При этом каждый участник рынка недвижимости трактовал его по-своему. Если собрать воедино все смысловые оттенки этого понятия и обобщить, то получится следующее определение:
«Юридически чистой называют приобретаемую недвижимость, которая не может быть истребована у будущего собственника никем и ни по каким основаниям».
Определить степень такой чистоты можно только при тщательном анализе документов собственников на само жилье и доскональном изучении истории квартиры от первого и до последнего владельца. Столь кропотливую проверку желательно проводить для того, чтобы избежать проблем в будущем. Ведь если в одной из предыдущих сделок были нарушены права третьих лиц, последняя сделка может быть признана недействительной.
На эту тему уже написано очень много и, как правило, мало конкретного. Все больше «пугалки» и рекомендации обращаться к специалистам: юристам, риэлторам.
На практике, с учетом имеющейся в Украине нормативно-правовой базы, невозможно дать гарантии покупателю о том, что квартира (или другая недвижимость) проверена полностью. Весьма проблематично проследить историю перехода прав собственности на квартиру или ее долей, историю прописки (регистрации) и выписки (снятия с регистрации) в квартире, не говоря уже о правах и претензиях наследников. Все заверения кого-либо, что смогут гарантировать абсолютную чистоту сделки, просто несостоятельны. Легально проследить всю историю объекта невозможно, вам просто не дадут такую информацию. А нелегально полученная информация может успокоить, но не защитит от неприятностей.
Есть надежда, что последние изменения, внесенные в Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» несколько улучшит ситуацию. Но об этом мы сможем судить только после 1 января 2012 года.
Можно ли застраховаться от подобных рисков, заключив договор со страховой компанией? В зарубежной практике это обычное явление и называется «Титульным страхованием». В нашей действительности, несмотря на обилие красивых слов на сайтах многих страховых компаний, практически заключить такой договор можно только при ипотечном кредитовании.
Тем не менее, не стоит поддаваться параноидальным настроениям и отказываться от покупок. Риски у покупателя, конечно же, есть. Но при внимательной работе с первичными документами все же можно свести эти риски к минимуму. Серьезную помощь в этом вопросе могут и должны оказать профессиональные риэлторы и юристы.
Совет:
перед началом рекламной кампании соберите необходимый для оформления сделки комплект документов. Это потребует небольших дополнительных затрат, поскольку в последствие большую часть их придется обновлять. Но эти затраты незначительны, оправданы и целесообразны;
систематизируйте все имеющиеся у вас документы относительно истории перехода прав собственности на вашу квартиру, а также истории возникновения и ликвидации права проживания в вашей квартире;
получите выписку из «Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества» (Министерство юстиции), подтверждающую отсутствие каких-либо ограничений на продажу вашей квартиры;
поставьте себя на место покупателя и проанализируйте, насколько полученный комплект документов будет для вас убедительным;
проконсультируйтесь у опытных юристов и риэлторов.
Дополнительную информацию о титульном страховании можно найти здесь.
Автор: Александр Волков