Архив рубрики «Рынок недвижимости вчера, сегодня, завтра»

Большая украинская пирамида

Королева пирамид

 

Нынешний обвал рынка недвижимости еще раз обнажил его пирамидальную сущность. Подпитываясь вхождением на рынок все большего числа новых игроков – покупателей недвижимости, пирамида росла как на дрожжах…

Росла бы она возможно и сейчас, если бы основой ее были средства, заработанные населением в реальных секторах экономики — промышленности, строительстве, сельском хозяйстве и т. д.

 

Увы, пирамида возвышалась в основном за счет привлечения спекулятивных иностранных капиталов и упрощения системы кредитования иностранными банками. Как только инвесторы вывели свои средства с рынка, она рухнула в одночасье.

Крупные инвестиционные компании, пытаясь сохранить активы, а возможно и заранее договорившись, вывели их с рынка Украины.

Началось с того, что в сентябре 2008 года произошел рост ставок по кредитам, все банки перестали выдавать их без первоначального взноса, а уже в начале октября взять ипотечный кредит стало практически невозможно. Последний гвоздь в ипотечное кредитование забил Национальный банк Украины, запретив на неопределенный срок выдачу кредитов в иностранной валюте, в частности в долларах США. И это при том, что именно в «зеленых» из-за низкой процентной ставки, по сравнению с гривной, бралась подавляющая масса ипотечных кредитов. Последствия оттока финансовых средств оказались вполне предсказуемыми – рынок недвижимости Украины рухнул.

Риелторы говорят, что сделки по продажам жилья сейчас почти не проводятся. Продавцы, все еще не веря в происходящее, и надеясь на скорый выход из финансового кризиса, не спешат выставлять свое имущество на продажу. Покупатели с «живой» наличностью выжидают, когда рынок достигнет дна. Тот, кто может себе позволить придержать недвижимость продавать не спешит, но это могут позволить себе не все. У многих кредиты, долги, разваливающийся на волне кризиса бизнес. Если раньше излишки заработанных средств бизнесмены вкладывали в недвижимость, чтобы гарантировать сохранение денег на черный день, то теперь этот черный день наступил, и потому продавать будут, причем много и по тем ценам, которые сможет предложить покупатель.

 

Что же это было? БОЛЬШАЯ ПИРАМИДА

Говоря языком, близким к научному, мы стали невольными участниками перегретого рынка недвижимости.

Подъемы и падения цен наблюдаются и в других странах. Но рынки недвижимости этих стран не имеют ярко выраженной пирамидальной составляющей. Хотя, если обратить внимание на данные по Дубай, Эстонии, Литве и Болгарии (полный отчет британской компании Knight Frank см. здесь ), то некоторые мысли на сей счет также появляются .У нас же многие залазили в бремя кредитов даже не потому, что им жить было негде, а чтобы заработать денег. Взял кредит под 15% в валюте, а цены за год выросли на 30%-50%. Плюс доход от квартирантов. Если успел продать до кризиса, то навар, согласитесь, неплохой.

Для многих участников рынка это была своего рода игра в «быстрые деньги». И доигрались. Более расторопные игроки успели соскочить, а большинство-то осталось с проблемами.

Нелишним будет вспомнить истории, связанные с небезызвестными АО «МММ», трастовыми компаниями «Русский дом селенга», «Хопер-Инвест», «Гермес», «Телемаркет», «Тибет», «Властилина». Лохотрон еще тот! Тем, кто не знает или забыл о «Лене Голубкове» и других одиозных фигурах начала 90-х годов прошлого столетия, рекомендую прочитать здесь статью. Очень поучительна. Но по сравнению с пирамидой, выстроенной на рынке недвижимости Украины, их деятельность покажется детской забавой.

Слухи и статьи в прессе о том, что рынок недвижимости рухнет, начались еще несколько лет назад, но им почти никто не придавал значения. Все считали, что это происки инвесторов, желающих сбить цену и нагрести еще больше недвижимости. Отчасти так и было. Выиграл и вовремя продал недвижимость не тот, кто анализировал газетные статьи, а тот, кто точно знал, когда западные инвесторы начнут выводить капиталы из страны.

К сожалению, те, кто разрабатывал и внедрял пирамидально-спекулятивную схему в Украине, обратили свой взор именно на рынок недвижимости. Это, в общем, понятно, крыша над головой, это как еда, — люди отдадут за комфорт все честно заработанное. Ясно и то, что спекулятивный капитал рано или поздно в Украину вернется. И что дальше, будем строить новую пирамиду? Конечно, будем.

 

Пройдет пара лет. Страсти улягутся. Тот, кто потерял все, и будет расплачиваться с банками по долгам еще долгие годы, конечно же, в эту игру больше играть не станет. Но всегда найдутся новые игроки – подрастающее поколение, да и те, кто сумел заработать, вовремя расставшись с пирамидой, продав недвижимость на пике роста, наверняка не прочь будут попытать счастья снова.

Некоторые считают, что проблему решит введение налога на недвижимость, но в Америке эта мера рынок не спасла. Пока у людей есть желание участвовать в азартных играх, ситуация не изменится. Увы, в то время как одни пытаются заработать деньги на спекуляциях, взвинчивая цены, другие, даже специалисты с доходом выше среднего, вынуждены скитаться по съемным квартирам. Сейчас у таких людей появился шанс обзавестись собственным жильем. Так, что не все беспросветно на горизонте.

ВЫВОДЫ:

1. В ближайшие 2-3 года вряд ли возможно повторение пирамидальной ситуации на украинском рынке недвижимости. Цены, скорее всего, будут демонстрировать относительную стабильность.

2. В этот период конечные потребители жилья смогут удовлетворить свой спрос по «разумным» ценам.

3. Если в будущем рынок не допустит возврата спекулятивного капитала, то шансов на спокойную прогнозируемую жизнь у нас с вами будет больше. Но это вряд ли. А посему: «За работу, товарищи!»

 

P.S.

Для справки, из анализа докризисного состояния рынка недвижимости Украины — эмпирические экономические показатели стабильного и перегретого рынков

  • Срок окупаемости вложений в недвижимость. В мировой практике принимается на уровне 11-13 лет (срок окупаемости = цена/годовая арендная ставка). В крупных городах Украины этот показатель составлял от 20 лет.
  • Соотношение затрат на аренду жилья и покупку его же по ипотеке. Общепринятое соотношение 1:1. У нас выплаты по ипотеке в несколько раз выше арендных ставок. При этом стоимость аренды достигла потолка роста и приблизилась к размеру средней зарплаты. Т.е. арендовать проще и дешевле, хотя наш менталитет говорит, что в любом случае лучше иметь свое.
  • Стоимость жилья должна соответствовать 3-м годовым зарплатам семьи (в некоторых источниках указывается цифра в 2.5 года). В Украине этот показатель уже превышал 10 лет – явный признак «перегретой» цены.
  • Рациональный риск, принимаемый мировыми банками при ипотеке, равен тройной зарплате в год (см. предыдущий показатель). В Украине на это нередко закрывали глаза, в результате потенциально закладывалась бомба замедленного действия в банковский сектор с невыплатой кредитов при незначительных колебаниях в экономике (пример США). К сожалению, «бомба» уже рванула.
  • Цена недвижимости должна соответствовать уровню жизни населения. Столичные цены находились на уровне европейских столиц за исключением Лондона, Парижа, Стокгольма. Однако уровень жизни в европейских странах по качеству на порядок отличается от того, что мы имеем в Киеве. Таким образом, с точки зрения здравой логики, объяснений, за что собственно платятся огромные суммы в Украине, нет.
  • Соотношение спекулятивных операций на рынке не должно превышать определенный порог. У нас до 80% операций проводилось спекулянтами. Когда же «живые» деньги конечных покупателей перестанут поступать на рынок, т.е. случай 100% спекуляций, произойдет спад цен на недвижимость. В нашем случае мы наблюдали обвал.
  • Отношение ВВП страны к общей стоимости жилой недвижимости составляет 1:1. В Украине стоимость только киевской недвижимости составляла 160% ВВП, а стоимость всей недвижимости оценивалась в 300% ВВП. К примеру в США при соотношении 150% уже наблюдался кризис.
  • Разбалансированность рынка. Покупательская способность рынка жилья в Киеве оценивается в 400 тыс.кв.м в год с учетом приезжих (это семьи с уровнем дохода свыше 800 долл. или примерно 5% от населения столицы). Объем же новостроек в Киеве был около 1.3 млн.кв.м в год.
  • Инвестирование. В Украине нет другой возможности надежно вкладывать и преумножать свои активы кроме недвижимости, поэтому большая часть финансов вливалось на рынок недвижимости и перегревала его.

 

Автор: Александр Волков,  по материалам: meget.kiev.ua и Бизнес Группы Содружество

 

Метаморфозы рынка недвижимости


Для начала вспомним, что же представляет собой рынок недвижимости как таковой.

Рыноксовокупность существующих или потенциальных покупателей товара; это система экономических отношений купли-продажи товаров, в рамках которых формируется спрос, предложение и цена товара.

Исторически можно выделить два типа рынка:

  • рынок продавца, который характеризуется дефицитом товаров, отсутствием свободы выбора для покупателей, основной проблемой которых является покупка товара, которая может быть осуществлена только на условиях, диктуемых продавцом;
  • рынок покупателя, который определяется избытком товаров, наличием возможности выбора, при этом основная задача продавца — продать товар.

Добавим сюда слово «недвижимость» и мы получим краткое и понятное определение рынка недвижимости.

Забегая вперед, замечу, что рынок недвижимости в Украине был, есть и будет существовать. Но сейчас он меняется. Вернее, меняется система экономических отношений между участниками рынка. Происходит трансформация его состояния — из рынка «продавца» в рынок «покупателя». Для этого нужно время. Но, к счастью, уже есть все основания полагать, что мы находимся в завершающей стадии этого процесса.

И все же, пойдем по порядку.


До кризиса был рынок продавца

До сентября 2008 года в период безудержного роста цен на недвижимость мы наблюдали «рынок продавца».

Был явный дефицит жилья, особенно качественного. Искусственно подогреваемый спрос превышал предложение и создавал ажиотаж на рынке. Покупалась практически любая недвижимость. При этом люди решали двуединую задачу:

  • во-первых, они вкладывали деньги в ликвидный товар (так, по крайней мере, казалось);
  • во-вторых, они решали для себя наиболее важную проблему (жилищную) «уже сегодня».

Этой задаче было подчинено практически все. Недвижимость покупалась и перепродавалась с неплохим «наваром». Люди рисковали, втягиваясь в долговые обязательства.

В этот период условия на рынке диктовались продавцом.  Они назначали за свой дефицитный товар завышенные цены и редко шли на компромиссы.

В большинстве случаев продавцы не афишировали свои продажи, действовали через посредников. Им это было удобно, поскольку такие отношения не накладывали на продавцов каких-либо серьезных обязательств и не влекли за собой какие-либо расходы.

Риелторы при этом ревностно охраняли свои объекты продаж от прямых контактов с покупателями, в рекламе давали неполную информацию. У покупателей практически не было шансов для прямой покупки. Для примера отмечу, что в огромном потоке информации, представленной в газете «Авизо-Киев» доля так называемых «хозяйских» предложений колебалась в то время на уровне 1-1.5%.

Не случайно, что в это время самой важной задачей для любого риэлтора было найти для работы подходящий объект, по-возможности, заключить с продавцом эксклюзивный договор, или, по крайней мере, заручиться устным согласием продавца на продажу его квартиры (дома, дачи, участка земли, объекта коммерческой недвижимости). Это было гарантией заработка у риэлтора. Они старались максимально освободить продавца от хлопот, связанных с продажей недвижимости, брали на себя обязательства и расходы по рекламе, поиску покупателей, подготовке документов для оформления сделки купли-продажи.

Между риэлторами шла ожесточенная конкурентная борьба за объекты продажи. При этом одним из наиболее простых и убедительных аргументов для привлечения на свою сторону продавцов было обещание продать их объекты подороже. Нередко назывались завышенные цены, достичь которые можно было только по мере повышения рыночных цен в целом. Что на самом деле и происходило.

Характерным для этого периода было то, что комиссионное вознаграждение риэлторам всегда оплачивал покупатель.

Как оплачиваются услуги риэлторов за рубежом см. здесь.


Теперь мы имеем рынок покупателя

Кризис подействовал отрезвляюще. Сентябрь 2008 года, по сути, стал переломным.

Рынок недвижимости окончательно приобрел все признаки «рынка покупателя»: избыток предложения, появилась возможность широкого выбора товара, цены в условиях ограниченного спроса начали опускаться.

Теперь условия на рынке определяет покупатель.

Главная задача продавца — продать товар (квартиру, дом, дачу).

Справедливости ради нужно отметить, что уже начиная с середины 2006 года рынок постепенно менял очертания, соответственно менялись и правила игры. А осенью 2008 года произошел окончательный поворот.

Продавцы стали проявлять заметную активность и самостоятельность. На рынке сейчас гораздо больше прямых предложений от хозяев. Не буду утверждать, что таких предложений стало больше чем от посредников. Но тем не менее в той же газете «Авизо-Киев» их сейчас около 8% (было 1-1.5%).

На практике мы все чаще сталкиваемся с предложениями от так называемых «представителей продавца». Нередки объявления от посредников с указанием «без комиссионных» или «комиссия от продавца». Как бы все это ни называлось, но суть одна: продавцы все чаще договариваются с посредниками о продаже их объектов за вознаграждение. Так что и с оплатой комиссионных риэлторам ситуация меняется и каждый конкретный случай нужно обязательно обговаривать, не полагаясь на какие-то правила по умолчанию.

Недостаток свободных денег на рынке недвижимости, конечно же, сдерживает его активность. Но если вдуматься, то становится понятным, что ничего особенного на рынке не происходит. Спекулятивные деньги (главный возбудитель спокойствия!!) с рынка уже ушли. Рынок все больше начинает ориентироваться на интересы конечных потребителей. Формируются иные, более лояльные для покупателя, цены.

На самом деле свободные деньги у населения есть. По разным оценкам в Украине их сейчас от 20 до 43 млрд. долл.США. Даже части этих средств достаточно для обслуживания рынка недвижимости. Но тратить свои ресурсы на покупку недвижимости, равно как и вкладывать в банковскую систему, люди пока не спешат. Просто они стали более вдумчивыми и переборчивыми в своих предпочтениях.

В действительности же, рынок не стоит на месте. Сделки проводятся. Главное, чтобы покупатель видел реальную выгоду от своего приобретения. Вот эту самую выгоду и нужно научиться предлагать и демонстрировать покупателю. Время диктата продавца, похоже, безвозвратно прошло. Это нужно осознать и изменить свою тактику присутствия на рынке недвижимости, по меньшей мере, на ближайшие 3-5 лет.

См. далее «Большая украинская пирамида»


Автор: Александр Волков